Политика рекордно низких процентных ставок ЕЦБ и притока беженцев изменила рынок недвижимости Германии. Цены на аренду и продажи растут. Бундесбанк начал спекулировать спекулятивным пузырем, который может быть очень дорогостоящим для мелких инвесторов и банков. Пока что не очень эффективно: инвестиции в бетон - это немецкая версия золотой лихорадки.
(инфографика Богуслава Жепчака)
(инфографика Богуслава Жепчака)
«Если кто-то ищет здание, которое еще не заселено, пусть они быстро повернутся к команде, которая делала Телефон 110», - так один из зрителей прокомментировал последний эпизод культовой немецкой криминальной серии. Его действие разворачивается на польско-немецкой границе недалеко от Франкфурта-на-Одере. Зрители привлекли на этот раз не только интригу и расследование, проведенное немецкой полицейской и ее польской подругой. Некоторые также наэлектризовали фотографии заброшенного имущества, используемого международной преступной группой. Только год назад такие наблюдения свидетельствовали о расточительности комментаторов, сегодня они являются симптомом чрезвычайно быстрых изменений в немецком обществе и немецкой экономике.
Резкий рост цен на квартиры
Девятнадцать тысяч евро - вот сколько вы платите за квадратный метр роскошной квартиры в центре Берлина и Гамбурга. Апартаменты среднего уровня и расположенные в хороших районах немецких мегаполисов стоят 10 тысяч. евро за квадратный метр, а цена за одно и то же место в подземном гараже составляет 35 тысяч. евро. Помещения для менее обеспеченных людей практически недоступны. Резиденции в крупнейших немецких городах (так называемые Top 7) особенно желательны, и в прошлом году они были самыми дорогими там: в Штутгарте почти на 19%, в Берлине более чем на 14%, в Мюнхене на 13%, в Кельне и Франкфурте на 12%. и почти 10 процентов. в Гамбурге и Дюссельдорфе.
В целом за последние четыре года цены на квартиры в Берлине и Гамбурге выросли на 40%, а в Мюнхене почти на половину. То же самое относится ко всей Германии, хотя масштаб увеличения соответственно меньше. по данные Zentraler Immobilien Ausschuss (ZIA, Центральная комиссия по недвижимости) выросла в трех четвертях немецких повятов, большинство из которых превысило 6%. В то же время цены на аренду квартир также растут: в Западной Германии более чем на 7%, а в землях бывшей Восточной Германии - на 6%.
Исключительные явления на немецком рынке недвижимости подтверждают и другие цифры. По данным ассоциации посредников и консультантов IVD (Immobilienverband Deutschland), общая стоимость сделок на этом рынке в 2015 году составила 219 миллиардов евро, что составило 12 процентов. выше, чем годом ранее и, таким образом, является самым высоким с 1988 года, когда начался сбор данных по этому вопросу. Объем инвестиций в промышленную недвижимость вернулся к уровню до финансового кризиса и составил более 55 млрд. Евро. В 2015 году 50 процентов было вложено в Германию. больше в офисной недвижимости, чем годом ранее.
Иммигранты стимулируют экономику
Подобные тенденции, вероятно, сохранятся и в этом году, поскольку их число превышает 300 тысяч. Разрешения на строительство, которые были выданы в 2015 году в Германии, были самыми высокими за пятнадцать лет. При нормальных обстоятельствах ситуация на рынке недвижимости должна начать стабилизироваться и цены скоро упадут. Большинство аналитиков, однако, прогнозируют, что этого не произойдет, потому что ситуация в Германии ненормальная. В течение года появилось более миллиона иностранцев, которые должны где-то жить, и сами немцы получили доступ к дешевым кредитам, которых у них никогда раньше не было - поэтому у них есть много денег, которые они хотят и должны где-то найти.
по оценки В исследовательском институте empirica массовый приток беженцев означал, что в Германии его нужно дополнительно построить из 75 тысяч до 185 тысяч новые квартиры в год. Это огромное количество, учитывая, что стандартный спрос на новые квартиры в Германии оценивается в 286 000. В общей сложности это дает максимальный сценарий до 471 тысячи. новые квартиры, которые нужно сдавать каждый год в 2016-20 гг.
По мнению исследователей empirica, спрос на новое строительство в таких городах, как Франкфурт (даже 135 процентов), Штутгарт (105 процентов), Мюнхен (100 процентов), Кельн (61 процент), Гамбург (60 процентов) может резко возрасти. proc.) и Берлин (54%). Подобные прогнозы применимы к популярным университетским городам. Это потому, что эти мегаполисы привлекательны не только для иммигрантов, но и для молодых немцев, которые хотят переехать туда из провинции.
Казалось бы, этот уникальный спрос на новые квартиры будет эйфорически воспринят девелопером в Германии. Его представители действительно наслаждаются этими изменениями, но это довольно умеренная радость. В настоящее время большая часть спроса на новые квартиры сосредоточена в крупных центрах, где цены на землю, налоги и потребности в энергии также быстро растут.
«Удовлетворение спроса на жилье за счет развития нового строительства в настоящее время невозможно. В результате в ближайшие годы цены на аренду и покупку квартир в крупных городах будут продолжать расти », - отметил проф. Харальд Симонс из Эмпирики.
И по этим причинам немецкая индустрия недвижимости настаивает на том, чтобы правительство направило поселение иностранцев и направило их в те регионы, где в последние годы наблюдался реальный демографический рост, и, следовательно, напряженность на рынке недвижимости не так велика.
ЕЦБ подливает масла в огонь
Однако не только прибытие из Северной Африки и с Востока Бильски стимулирует бум в немецкой индустрии недвижимости. На него также влияет итальянец Марио Драги, президент Европейского центрального банка и его денежно-кредитная политика. Отрицательные депозитные ставки в ЕЦБ означают, что немецкие вкладчики больше не могут рассчитывать на прибыль от процентных ставок по своим депозитам в банках. Поэтому Германия ищет новые источники прибыли и делает это в больших масштабах.
Инвестирование в фонды недвижимости стало особенно популярным в последнее время. Только в январе 2016 года они получили целых 800 миллионов евро. Было бы больше денег, но некоторые фонды уже ввели лимиты на депозиты, а другие даже заблокировали возможность покупки дополнительных акций. С другой стороны, слабая денежно-кредитная политика, проводимая Драги, также вызвала у Германии доступ к очень дешевым ипотечным кредитам. Кроме того, недавнее решение ЕЦБ снизить базовую ставку до 0 процентов. позволит банкам в Германии предложить своим клиентам финансирование покупки недвижимости еще больше.
В 2015 году прирост стоимости ипотечных кредитов, выданных в Германии, был самым высоким за 13 лет, а их общая стоимость достигла рекордного уровня - более 1,2 млрд. Евро. Тем не менее, некоторые немецкие экономисты не испытывают бум в этой отрасли вообще. «В некоторых странах потребители и предприятия брали ипотечные кредиты на одну треть своего годового ВВП и вкладывали средства в покупку домов, что способствовало колебаниям инфляции на рынке недвижимости. Это то, что произошло в Испании, Ирландии и Франции, и теперь мы не должны совершать эти ошибки », - призывает экономический обозреватель еженедельника« Шпигель »Хенрик Мюллер.
Главный экономист ЕЦБ, Commerzbank Йорг Кремер, видит аналогичные угрозы и отрицательную роль для ЕЦБ. «Действуя таким образом, ЕЦБ перегревает рынок жилья в Германии и создает опасный спекулятивный пузырь. Из-за низкой процентной ставки у людей возникает иллюзия, что они могут внезапно стать владельцами дорогой недвижимости. Между тем, многие из них переоценивают свою кредитоспособность в будущем, что может в конечном итоге обойтись немецким финансовым учреждениям », - так немецкая пресса проанализировала ситуацию с Крамером.
Он также напомнил, что финансовый кризис 2008 года начался с разрыва спекулятивного пузыря на рынке ипотеки и недвижимости США. Главный экономист Commerzbank признает, что пока нет признаков перегрева, но он отмечает, что цены на покупку и аренду квартир растут быстрее, чем доход немцев, которые могли бы их себе позволить.
Такого рода озабоченность выражают не только представители частных учреждений. Незадолго до темной стороны дешевой ипотеки предупреждал даже член правления Бундесбанка Андреас Домбрет. «Я вижу первые облака на горизонте, и у меня больше опасений, чем несколько лет назад», - сказал он в интервью Spiegel Online. По его мнению, банки продолжают использовать консервативные критерии при выдаче ипотечных кредитов, но, с другой стороны, рекордно низкие процентные ставки вынуждают их искать новые источники дохода, включая еще более интенсивное кредитование.
«Банки должны что-то делать со своими деньгами, и именно поэтому они сейчас предоставляют столько ипотеки. Это может стать проблематичным, когда ноги начинают расти. Однако самым большим риском является ситуация, когда экономическая ситуация ухудшится, безработица увеличится, и клиенты, несмотря на низкие процентные ставки, не смогут погашать кредиты », - предупреждает один из руководителей Бундесбанка. Это предупреждение, безусловно, было замечено в немецких банках, надзор за которыми осуществляет Бундесбанк. Но охлаждает ли это эмоции заемщиков и тех, кто инвестирует в недвижимость? Лихорадка бетонного золота, вероятно, слишком сильна в Германии.
Похожие
... в Германии упали в июне на целых 4 процента. по сравнению с маем. Экономисты сочетают это с ростом на...... в Германии упали в июне на целых 4 процента. по сравнению с маем. Экономисты сочетают это с ростом напряженности во внешней торговле. Карстен Бжески, главный экономист немецкого филиала ING, утверждает, что неутешительные данные о новых заказах в отрасли говорят о том, что растущая напряженность во внешней торговле начинает бить по экономике Германии. - Это не сулит ничего хорошего для перспектив промышленного развития во второй половине Но охлаждает ли это эмоции заемщиков и тех, кто инвестирует в недвижимость?